中山开放式管理小区“老”了, 需要物业公司规范管理

像莲峰新村这样的开放式旧小区，是否也一样存在需要物业管理的问题呢？

柏苑小区也是开放式老小区，这里的车经常乱停放。

早在上世纪80 年代末，中山就开始出现商品房，逐步走入小区化的城市架构，最早一批小区多采用开放式管理。时隔30年，这批逐渐步入老年的小区开始出现停车位不足、管理缺失、设备维护不到位等一系列问题，引入物业公司成为了这些老小区不少业主们的新需求。

上周，西区江畔新村业主李东（化名）给本报打来电话，称所在的老小区想要引入物业，然而辗转数月，目前几乎陷入了“死胡同”。一个简单的供求买卖，缘何障碍重重？记者进行了调查。

■事件 老小区迫切需要“管家”

李东所在的江畔新村，位于西区岐江边的核心位置，周边商铺林立，商业气息浓厚。

这个建于1988年的小区，共有31栋居民楼，容纳了近1000户居民。受上世纪80年代末建筑风格的影响，小区建设之初采用开放式结构，31座楼房组成的建筑群外并未设置任何阻□，可谓四通八达，行人穿行无阻。

“这样的结构，在当年外来人稀少的情况下并不存在问题，后来却渐渐成了隐患。”李东带着记者在江畔新村内行走，指着小区现有的铁栅栏，介绍起了小区演变的过程。

2006年，西区外来人日益增多，江畔新村的开放式结构开始衍生出治安问题，小偷小摸开始出现，时不时就有居民发现小区丢失了东西。西区公安部门当时就决定对这个开放式的小区进行围闭。在财政支持下，江畔新村最外围筑起了铁栅栏，这个老小区第一次有了整体的保护。

然而这样的保护，并不能满足居民们的需求。到今年年初，李东就发现，铁栅栏仅仅只能阻挡行人的随意通行，却无法阻拦外来车辆的进入，甚至一些外来商贩也开始肆无忌惮地在小区内游荡，以及小区老化后慢慢出现的外墙脱落、化粪池清理等问题，都需要有人来规范管理。

“小区需要物业管理。”李东说，从那一刻起，他就感觉到物业对于老小区的重要性。

■困扰 价格最终阻碍物管进驻

想要为小区引入新物业，这一愿望是美好的，现实却不是那么丰满。

要为江畔新村引入新物业，首先要获得居民“双过半”的支持，即《物权法》物权法第七十六条规定，由业主共同决定的事项，需要同时满足投同意票的业主数量占小区总户数的一半以上，以及投同意票的业主房屋建筑面积之和占小区总建筑面积的一半以上的要求。

李东发现，江畔新村目前的状况却是，空置和非本业主居住的房屋居多数，很难通过票选获得“双过半”的支持。此外，他还从社区获得信息，社区多年以前也曾想给小区引入物业，在当时社区的主导联系之下，最终也没能得到“双过半”的支持，原因是价格谈不拢。价格高没有业主支持，价格低没有物业接手，问题正如李东所说，似乎陷入了死胡同。

为了弄清楚李东说的情况，记者随后找到了江畔新村所在的西苑社区居委会，居委会党委书记梁少华热情地接待了记者，并邀请社区老工作人员，一同介绍了当年为江畔新村引入物业的尝试过程。

梁少华告诉记者，社区一直都在寻求为江畔新村引入物业的办法。早在2010年，社区就曾对引进物业问题，在小区内进行过问卷调查，在发放近1000份民意调查中，同意的居民只有不到30%。居民不同意的原因主要是价格问题，物业当时估算价格是每平方米0.5元，但这个价格不能被多数居民接受。居民们表示，每平方米0.3元是理想价格，物管却无法承受这个价格。

“事实上，‘双过半’达不到的一个重要原因，是价格谈不拢。”梁少华说，去年以来，她还曾与一家物业公司接触，想要为江畔新村引入物管，最终也是因价格问题流产。

价格，成为影响老小区引入物业的最大难题。

■现状 “双过半”小区仍吓跑物管

如果说江畔新村因没有达到“双过半”的前提，而难以引入物业。东区另一独栋建筑尽管获得80%居民的认可，却仍吓跑了物管公司。

东区东裕路31号独栋住宅建筑建于1995年前后，住宅居民殷容告诉记者，随着最近两年东区房价变动，大家都发现与该建筑一墙之□的顺景一期房价均价已达到每平方8000元。而与顺景一期同一个建筑商、同一批建设的东裕路31号大楼，因当年被某单位单独购买用于职工住宅，缺乏物业管理，至今每平方单价仍不足6000元。巨大的价格落差，以及周边停车位的紧张，让居住在东裕路31号的业主都开始谋求小区管理。

“整个31号楼44户居民，80%都同意引入物管，却仍没有物业公司愿意接手。”负责组织联系物管公司的殷容告诉记者，总户数少、楼宇车位资源少，且听闻有20%住户目前失联等情况，让多个前来咨询的物业公司都打了退堂鼓。目前，东裕路31号独栋住宅建筑让处于无物管状态。

规模小，成为影响老小区引入物业的又一难题。

■物管 稳定的收益是进驻的前提

小区引入物业遇难题，物业公司又是如何看待的？我市一家大型物业管理公司——金钥匙物业管理公司负责人阿东认为，稳定收益是进驻前提。

无论是价格问题，还是规模问题，放到物业管理公司面前，都会自然转化为收益问题。面对江畔新村和东裕路31号独栋住宅引入物业的难题，金钥匙物业管理公司负责人阿东告诉记者，只有解决收益的稳定性，才能让物管安心进场。

阿东表示，对于物业公司而言，新旧物业并没有设有明显的分割线，但一般超过15年的房屋会被认定为旧物业，这个认定一方面是依据银行业对15年以上物业的一个评价标准，另一方面是15年以上物业多数硬件进入老化期，维护保养的工作量会明显增加。而这些都是物业公司需要考量的实际问题。

物业管理不存在规模大小的问题，只有收益大小的问题。江畔新村没有成立业主委员会，获得“双过半”支持的情况下，物业公司会存在收益风险过大的情况，不会轻易进场。至于东裕路31号独栋住宅虽然实现的双过半，但整体收益偏低，会导致居民个别承担的压力变大，即每平方物业管理费可能达到5-6元，如此的高价想来也不会被接受。

两个老小区想要引入物业，阿东认为都要满足同一个前提，就是调整整体收益。例如江畔新村可整合广告资源、车位资源等，通过其他收益来补偿小区物业费。至于31号独栋住宅，可不选用常驻人员看管，而改用安装电子装置来进行规范管理，通过节约人力成本来降低费用的方式，来实现建筑的有效管理。

“老旧小区物业管理的需求将会不断增大，这是一种趋势。”阿东认为，随着人们对生活质量的日益增长，无论新老小区对物业的需求都在变化，而原本没有物业的老旧小区引入物业，也是他们目前关注的重点。

■症结 大多数业主缺乏物业意识

江畔新村和东裕路31 号独栋住宅建筑想要引入物业面临的难题，也同样存在于我市其他的许多老旧小区之中。

在中山市物业管理行业协会，记者了解到，目前全市有1200多个小区，其中98%是具有物业管理的，看上去没有物业管理的小区数量并不大。但像江畔新村和东裕路31号独栋住宅建筑，却并没有纳入到1200个小区的范畴，原因是这些建筑多数都是开放式，难作统计。对于这些小区到底有多少？市物业管理行业协会秘书长翁冠超表示，并没有完全统计，根据他11年的从业经历，预估应该在100个以内。

对于这100多个小区想要引入物业，翁冠超说，协会是全力支持，却又深感存在难度，据他所知，中山虽有个别小区在试行，却并没有出现示范性作用的例子。

翁冠超认为，无论是江畔新村还是东裕路31号，首先存在的问题是缺乏改造资金的筹集和没有成立业委会。只有依法成立业委会，才能进一步通过业主大会和业主公约，对小区业主进行自我管理和约束，这种约束和管理是对全体业主均有效的。江畔新村的价格问题，背后其实是业主之间贫富不均、意见难以统一，这些问题都需要在合法合规的前提下，通过协商解决。

“老小区引入物业，还需要一种意识的培养。”翁冠超认为，其实老小区引入物业的成本，并不算高。目前多数老小区都是楼梯房，物业单价在1至1.5元，对于100平方房屋来说，每月管理费是100 多元。这100多元背后包含的不仅仅是一个保安费用，还有各种植物管理、生活服务、墙体维护等工作，这些工作都能使建筑的使用寿命得到一定程度的延长，这也是为业主节省了生活的成本。但遗憾的是，对于这些认识，许多的业主是意识不到的。

“物业管理将是城市未来一块重点。”翁冠超建议市人大能通过立法，不断完善物业相关法律法规，尤其是指导业主委员会成立和运作方面的法律法规，让业主能真正成立起有效的管理组织，对自我的物业进行良好管理。此外，我市还应尽快建立起城市的诚信体系，通过诚信体系，督促个别业主积极参与小区管理之中，共同营造良好的小区管理氛围。

他山之石

如何为老旧小区引入新物业，全国各地许多城市也都在各出招数，探索新做法。

案例

天津政府“出手了”

2017年6月，天津塘沽街新引进10家物业公司，对107个老旧小区探讨实施老旧小区物业化管理工程。

塘沽街地处滨海新区核心区，辖内社区多为无物业管理的老旧小区，外来人口多，小区秩序混乱，私设地锁、违章搭建和圈占现象严重，卫生打扫不及时。自从去年新区开展创卫工作以来，尽管塘沽街投入了大量资金和人力，但部分小区的卫生状况始终得不到根本改善。

10家物业公司，分别进驻107个建设于 2000 年以前的老旧小区，负责门口安保、小区巡逻、日常打扫、车位管理等工作。在经费投入上，将遵循“政府投一点、街道补一点、居民筹一点”的方式，既缓解了政府管理压力，又减轻了街道经费负担，让百姓享受到经济实惠的公共服务。

案例

北京政府“关注了”

在北京，石景山区八宝山街道三山园社区和四季园社区同属老旧小区，建于上世纪80年代，共有40余栋楼，4000 多户居民。曾有小区跑水漏气没人修、住户私装地锁、生活垃圾清运不及时等情况。

在今年4月份，由社区自管会作为主体引入准物业服务管理，与物业企业签订合同，为社区提供安保、垃圾清运、停车管理等基本服务。这个准物业每户每个月只需缴纳10元钱，如果年底考核得到居民认可，街道还将按照每平方米0.3元对其进行奖励