甲醛事件的背后：自如们的活路，就是租客们的死路

最近几天，围绕着自如这家公司的负面和争议颇多，从哄抬房租到租金贷危机，再到后来曝光的多起甲醛超标事件，处在风口浪尖上的自如危机四伏。

而前两天开始不断发酵的一起事件将这一系列指责推向了高潮：37岁阿里员工入住甲醛超标的自如房以后，不到两个月便罹患白血病不治身亡，一时间自如成了过街老鼠人人喊打，其经营模式背后所隐藏的一个巨大bug也开始浮出水面。

那么自如现在的症结何在，未来是否已经无路可走了呢？下面我们将对此进行详细分析。

昨天晚上（9月3日），自如客的官方微信发了一篇文章，名为进行甲醛科普，却更像是为甲醛洗地，试图在甲醛的危害上与舆论展开新一轮的辩驳。但也许是知道文章站不住脚，连评论都不敢打开，文章发出来以后不久就立即进行了删除。

其实关于自如的甲醛超标问题，目前来看基本上是无解的，即使自如有心改过，却也无力回天。但是在分析这个问题之前，我们首先要明确几个要点。

第一，甲醛超标与白血病是否有绝对关联？

在阿里员工致死案发生以后，我看微博上有很多大V出来解释，目前没有足够证据表明甲醛超标会导致白血病。

在2016年的一起案子中，一名租住自如房以后患上白血病的租客对自如提起了诉讼，最终法院裁决也认为，不能直接认定自如房源的甲醛超标与白血病存在直接联系。

对此，我们不置可否，但是有一点却是准确无疑的，甲醛对人体有明确的致癌作用。

对于致癌物质，目前世界卫生组织的认定一共分为四个等级。其中一级致癌物为最高等级，即对人体有明确致癌性的物质或混合物。在2017年以后，甲醛正式被列入一级致癌物列表。

而涉及到白血病问题，以现有的空气检测手段来看，甲醛是空气中最容易检测到的有害物质之一。目前学界对于白血病病理尚有争议，但是谁也不敢断言甲醛与白血病绝无关系。

而且退一万步讲，甲假使醛真的不会导致白血病，但其他物质呢？比如说苯呢？除了甲醛以外，空气中还有很多有害物质很难被直接检测到，所以现在自如就是寄希望于以甲醛与白血病没有直接关联的逻辑来说服大众。

但是现在多名入住自如的房客罹患白血病，而住进自如以后发生白细胞减少的案例也比比皆是，这难道和自如一点关系也没有吗？难道真得要有了几个致癌案例出来，用人命才能证明自如的甲醛超标有问题？

甲醛本身作为一级致癌物，其危害性有目共睹，受害者即使致病死亡了还得证明其有害才能索赔？对此我认为，更加靠谱的做法，恐怕是得让自如在病理上来证明一下甲醛无害，如此一来肯定精彩许多。

明确第一点之后，我们再来看第二点，自如知不知道自己的甲醛超标？

答案是，知道，并且从始至终都应该是知道的。

咱们正常人都知道，房子新装修以后必须空置一段时间，充分通风之后才能入住。此前国内曾经做过一个甲醛挥发试验，对新装修的房屋进行甲醛检测，在经过六个月以后才勉强达到国家最低标准。

根据我们的了解，自如此前一直在同全国的各大除甲醛机构合作，就像昨天自如CEO在接受中国企业家采访时所说，自如在去甲醛方面已经是全行业投入最大的，所以其官方不可能不知道这个问题。

既然知道这个问题，那么自如有没有想过解决这个问题？

答案是，事关生死，自如做梦都想解决这个问题。但是即使自如费尽九牛二虎之力，最终咱们却依旧只能悲观地表示，以自如如今的经营模式，这个问题是没法解决的。

尽管市面上很多号称无甲醛的装修材料和很多除甲醛技术，但其实都不太靠谱，现在国际通行最有效的除甲醛方法依旧是原始的空置通风。

根据最近十堰职业学院的一项检验报告显示，新房装修以后至少要通风六个月以后甲醛水平才能勉强达标。

而且这个时间还和室温有关，在秋冬季节不利于甲醛挥发的情况下，这个时间可能还得继续延长。

现在市面上流行很多所谓的零甲醛板材，但是大多是噱头，而真正的零甲醛原木板材价格高企，就连自住房的装修很多人都用不起，何况是长租公寓。而很多去甲醛公司所谓的专业技术，往往也只能在短时间内有效，帮助逃过检测一关。但是甲醛挥发是一个持续的过程，所以很多甲醛检测暂时合格的新房，租户住进去之后甲醛含量立即死灰复燃。

在了解到这两点以后，我们再来探讨，为什么说甲醛这个问题自如没法解决呢？

答案是，它的商业模式决定了它不可能经受得了房屋空置六个月的损失。

我们之前的文章有写过自如目前的扩张模式，无非是融资、贷款、ABS债券发行，一环扣一环。这个过程中，现金流周转便是自如的生命。长租公寓现在作为一个持续亏损的行业，全靠融资和贷款活着，一旦资金链某个环节出了问题，这一套体系就会立即崩塌。

自如和房主签约一般也就两三年，多则四五年，整个合约期内能不能赚回这六个月的房租都是问题。所以至少在目前的这一套商业模式下，要想甲醛超标问题，基本上毫无可能。

甲醛问题，这是自如的死结，也是整个长租公寓行业的死结。对于目前存在的甲醛超标问题，自如CEO熊林依旧没有进行过公开道歉，而是表示“自如已经是全行业投入最大的了”，并试图以此推脱责任。这仿佛是在说，我已经在这群坏人里面是最好的了，你们凭什么指责我？其逻辑甚是可笑。

为什么潘石屹会说，长租公寓这笔生意没法做？

因为长租公寓目前的盈利模式中有一个巨大的陷阱，要想实现盈利，要么靠推高房租，要么靠压低成本，这其中有着不可调和的矛盾。说难听一点，现在这个市场其实是被人为制造出来的，所以即使自如们已经这样不择手段了，还是只能维持巨额亏损。

现在长租公寓的经营模式无非就是，从房东手里拿房，自己装修，然后再出租出去。这个过程中，经过一系列的包装转手，长租公寓的房租起码要比个人房源高上好几百甚至上千，所以大部分人眼中都以为，这群白眼狼们肯定赚得盆满钵满。

但实际上并非如此，或者说，非但不能赚钱，不赔本到直接倒闭的都是万幸。

而且长租公寓的出现，一定会挤压个人房源和抬高租房价格。

在资本进入租房市场以后，随着自如们的壮大，市场上的个人房源很快就会销声匿迹。试问一句，个人有什么样的资本和机构去抢夺房源？所以整个租房市场的机构化几乎是不可避免的。

与此同时，由于长租公寓一般都在走精品化路线，而且属于二次装修，这个过程中加上装修费服务费和人力费用，如果再保证一定的盈利，抬高房租也成必然。

但是以现在国人的消费水平，我们究竟租得起多贵的房呢？

这个问题很难量化，不过我们至少可以确信一点，就是目前自如们的房租水平，其实就已经超出了大众的普遍负担。

诚然，很多白领眼中可能觉得自如们的租金还是太低了，档次也太低了，但是咱们必须意识到，这部分人毕竟是少数，对于大部分人来说，特别是占绝大多数的中低收入人群来说，现在自如们的租金已经到了让人肉痛的地步。

可即使是这样，即使现在租金已经足够让人肉痛了，但是却依旧连养活这个行业都做不到。长租公寓的这套模式里面，拿房、装修、服务、人力都是支出，而收入只有房租一项，并且入住率还不能完全保障。

所以现在其实长租公寓全行业都在亏损，这才只能不断靠融资、贷款，ABS证券活着，其中一部分甚至玩起了租金贷这样的把戏。

关于这一点很多人觉得不可思议，但其实咱们想想也能理解，以现在中国的房价，特别是一线城市的房价，纯靠出租即使满70年产权也不能回本。而长租公寓们大多是从房东手里拿房，在经过二手包装以后额外成本就会不断上升，这个过程要想挣钱本来就是难上加难。

当然，除了抬高租金，似乎也还有一条路可以走，那就是压低成本。

甲醛危机为什么会出现？就是因为成本考量，太贵的板材用不起，过长的空置期亏不起，逼着要资金回笼，那就只能让租客吸甲醛。

整个长租公寓行业如果真要按照理想的模式来发展，既要保证装修无污染，还要保证租金低，那其实这个市场本身就是一个伪造的概念，在高租金和低成本之间一定得有一个牺牲才行。

不过自如们也算是创新的典范，说他们一箭双雕都低估了这一套商业模式。

在自如现在的这一套商业模式下，既不能保证无污染，又不能保证租金低，而且还不能实现盈利。最后的结果就是妥妥的一箭三雕，全行业亏损的同时收着高租金让租客吸甲醛，也算是史上一大奇观。

甲醛问题无解，盈利模式无解，那么长租公寓的未来是不是死路一条了呢？

答案是，照着现在的路走，必死无疑，但要想走出路来，那就是血路一条。

那自如们要想走出困局，是不是就没有办法了呢？

进一步压缩成本肯定是做不到的了，所以目前咱们能想到的无非是两个办法，要么靠补贴养，要么靠高房租养。

首先说补贴，国内的廉租房公租房都只能靠政策养活，长租公寓是不是也能走这条老路呢？

现在的房价水平已经决定了，一方面长租公寓的成本不可能降下来，一方面租房市场不可能冷却下来。然而现在的大众消费水平又无法支撑长租公寓的扩张成本，因此要想实现长期发展，政策扶持好像是个不错的选择。

然而，这并不是一条能走的路。

政策优先保障的是低收入人群，廉租房才是国家发展的首选对象。而且廉租房和商品房捆绑起来之后，靠的是房地产行业养着。

而长租公寓呢？首先房地产不可能养长租公寓，养廉租房就已经很勉强了，再养一下长租公寓？绝无可能。

那难道靠财政支出养着？同样绝无可能，现在不管是医疗、教育还是养老，哪一块的缺口不比长租公寓紧迫？国家有这个闲钱来养自如？

办法一走不通，我们再来看办法二。

这是一条可行的路，却也是一条血路，那就是靠高房租养。

长租公寓们要想实现盈利，那就只能垄断市场，并且让房租和房价一样一飞冲天，靠着剥削和挤压个人房源，让租不起的低收入人群彻底滚出都市，这样也许就能养活他们了。除此之外，由于房租和房价最终一定会趋于匹配，长租公寓无路可走。

这是在危言耸听吗？当然不是。

自如出现的时候，很多人拍手称快，很多人都说，虽然自如的房租高一点，但是起码服务好装修好，比起黑中介横行的租房市场好多了。现在爆出来一系列负面事件之后，依旧有很多人为它洗地，觉得即使没有自如租房市场也好不到哪里去。

抱着这种想法的人，非蠢既坏，或者是完全不懂得商业逻辑。

马克思说：“资本来到世间，从头到脚，每个毛孔都滴着血和肮脏的东西”

不知道大家还记不记得，外卖刚刚兴起的时候有多便宜？几块钱就吃一份外卖，好不乐意；网约车刚刚兴起的时候有多便宜？一两块钱打车，还不开心。

然而现在呢？吃一份外卖比到店还贵了吧，打一个滴滴比出租还贵了吧，放到自如身上你以为就不一样了吗？

我想告诉各位的是，现在的长租公寓还是全行业亏损的状态，但是房租就已经压得各位喘不过气了。那么等到以后，不管是自如、蛋壳还是谁垄断了这个市场，一旦他们要开始考虑盈利了，要考虑赚钱了，房租只会比现在更高，甚至翻倍。

你要知道，租房和买房，商品都是一样的，而市场一旦垄断，你敢说房租能不奔着房价一路上涨？到那时，洗地的水军们还能这样腰板挺直了替他们说话？

我为什么不希望租房市场被垄断？因为一旦租房市场被垄断，整个市场和房市就没有区别了。现在还在亏损的自如抬高了30%房租大家要骂，以后要考虑盈利抬高50%房租的自如你们就不骂了？

个人房源为主的租房市场确实有很多弊端，但是即使租七十年不能回本，可是只要不是刚需的自住房源，就有很多房东愿意把房子以较低价格租出去。因为人家不指望这个赚钱，房子攥在手里只是为了保值。但是机构就不一样了，资本的目的就是盈利，这个世界上没有人愿意做赔本的买卖。

未来长租公寓一旦垄断，真正有路走了，那这条路就是用底层租客的尸体铺成的。

要知道，房子和外卖、网约车可不一样，外卖贵一点你可以不吃，网约车贵一点你可以不打。即使要吃外卖要打车，贵一点咬咬牙就过去了。

但是房子呢？现在你花一个月的一半工资付房租，以后是打算花60%还是80%？

我之所以不希望租房市场被自如们垄断，就是因为一旦低收入人群连房子都租不起，那就只能滚出一线城市。可要是真的到了如此境地，除了资本之外，到底是顺了谁的心？

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