化腐朽为神奇， 万达这个“轻资产”药方太神了

万达商业管理有限公司与华南城以轻资产模式合作，在深圳龙岗开设首个第四代万达广场，盘活了因行业不景气而荒废的华南城原4号馆，大幅提升了原有低效资产的收益和价值，不仅将再次释放南城核心地段的商业地产价值，也为商业项目存量资产的盘活带来新范例。

万达的成功案例

公开数据显示，尽管受到疫情影响，运营三个月的龙岗万达广场依然取得了不错的成绩，总客流突破800万，总销售额达6.5亿元。对于万达来说，这是一个成功的项目，或者说是对第四代万达广场的一次成功考验。从整个行业的历史舞台来看，深圳龙岗万达广场为中国商业地产股票的破发与重生提供了一剂良方。

以租代售成为主流

中国内地商业地产行业和整个房地产行业一样，在长期单边卖方市场下，经历了快速增长。这种不计后果的增长，也让以管理能力和资产管理为核心的商业地产变成了高周转、快速发展的开发型业务的支撑角色，甚至散铺一度成为商业地产发展的代表模式。由住宅地产向商业地产转变的万达，开创了“以租代售”的模式，成为中国商业地产的绝对龙头。“以租代售”，以开发业务支持控股和运营，已经成为过去商业地产开发在独特情况下的主流模式。

正如万达洞察行业变化，实现了从“开发-控股-运营”全产业链模式向轻资产模式的转变，中国房地产行业高负债、高杠杆驱动的高周转模式所积累的风险，将整个行业推入了深度调控的寒冬。

寒冬开出新药方：轻资产

在这个寒冷的冬天，持有商业地产高度依赖开发现金流的普遍性。在开发商母公司销售和融资双向受限的情况下，商业地产自然陷入困境。换句话说，存量商业地产之路越走越差。要么生存下来，勉强维持，成为低效资产，要么彻底沉寂，成为负资产。事实上，在高周转模式下，慢而难的商业地产从来不是开发商主动选择的结果，而是作为去工业化快的住宅物业升级的配套设施，获取优惠土地条件的IP，甚至是强制性规划配套的产物，俗称“被动持有”产品。被动持有，加上开发商普遍缺乏管理经验和商业资源，甚至缺乏对商业地产作为配角的自然属性的重视，使得商业地产成为开发商食之无味的“鸡肋”，难以摆脱的“弃子”。或者说，内地商业地产成为低效资产是必然的命运，但只是时间问题。除了开发商拥有的大量低效商业地产资产外，一些因城市发展和区域功能转型而商业功能需要重新定义的既有物业(如深圳华南城4号馆)，以及一些需要改造升级的老旧没落的传统商业街区，也迫切需要以新的商业思维和创新业态，以足够强大的商业体验、商业资源和综合运营能力，重新发现和赋予新的活力。对此，万达的药方是轻资产模式，以轻资产实现现有商业地产的升级迭代或复活。

化腐朽为神奇

作为内地商业地产的先行者，万达依托大型万达广场长期积累的深厚商业经验，沉淀的雄厚商业资源，以及不断完善的管理体系赋予的优秀执行力，共同支撑起万达品牌的超强影响力。自2015年万达开始输出品牌，以轻资产管理和推出万达广场以来，过去6年闲置甚至废弃的很多项目，在万达的掌控下起死回生，成为业内津津乐道的商业传奇。比如总建筑面积近40万平方米的轻资产项目大庆让胡路万达广场，原规划的商场外立面已经完成，但由于招商运营延迟，近五年一直停滞不前。

该项目由万达管理后于2019年7月19日开业，吸引了周边近30公里的消费者，成为东北地区最著名的购物中心之一。万达广场超大室内空间的处理以及篮球场等体验业态的介入，也为创新的第四代广场积累了宝贵的经验。"