去化率骤降！高潮退却后，谁将更受青睐？

上周（8月20日-8月26日），共有6盘开盘、选房，1443套房源，售出1076套，整体去化率仅为74.5%，较上周下滑近20%，是624新政以来去化率最低的一周，再过一周便是传统的销售旺季，低去化的出现是否为金九银十的楼市敲响警钟？

选房的6盘中分为两种形式，摇号选房与平销开盘。摇号开盘的项目仅西港碧水湾一盘选房结束后剩余3套房源，整体去化率保持着一贯的“优良传统”，开盘近乎清盘，在中签率上，保利天悦刚需中签率36%，普通家庭13%，碧桂园凤凰城与西港碧水湾则相对容易中签，刚需中签率分别为47%、45%，普通28%，40%。

不受新政影响的隆基泰和铂悦山在8月26日又开盘了，本次推售8#小高层仅68套房源，售出59套，成交价为8379元/㎡，较高的性价比也得到了购房者的认可，去化率就是最直观的反映，上期高层去化率仅为72%，而本次小高的去化率攀升至87%。

现阶段在开盘时能给出优惠的楼盘并不多见，主城区内更别提了，几乎所有楼盘都是贴着备案价红线来销售的，非限购区、不受价格管控的倒是有楼盘能在开盘时给出优惠，本次隆基泰和铂悦山的优惠力度就不小，开盘当天选房98折，首付5成99折，一次性付款98折，拟选房99折，“折上折”的营销思路，终究是为了开盘当天能取得喜人的捷报，也在想市场传递着一个信号：非限购区的开发商开始为业绩动脑筋了。

也能够说明，以往“是房就能卖，有房必被抢”的盲从情绪开始消散，购房观念正向理性过度。

限购区域内两个登记不满的楼盘更能印证市场：城东纺织园区的保利·林语溪在取得预售证时，不少群友都在讨论，这个楼盘可能会“爆”，毕竟主城区内万元以下的房源屈指可数，然后在核验资料的四天里，仅有46组客户通过核验，远不及192套的房源数，可以直接打开平销，截止上周售出165套，去化率86%。

限购区内万元以下的楼盘都未售罄肯定是有原由的，一来是因为同时间内，西安主城区内推了一些性价比更高的楼盘，比如临近曲江、地铁环绕的海伦国际，带学位、地铁的湖景房高科麓湾，不少购房者的注意力都集中在这些房源上；二来也能够说明，购房者们开始理性地看待有待发展、配套欠缺的地段。

自打收购国宾中央区后，万科在丈八北路与科技七路交汇处的项目一直没有动静，直到万科翡翠国宾备案价的公示，才让人重新回想起这个万科花重金在高新收购的楼盘，20380元/㎡的备案均价，远超周边竞品保利·天悦近3000元/㎡，首次开盘时的成绩必然引得行业内外人士围观。

△万科翡翠国宾效果图

首开五栋精装高层、小高，价格区间15945-24445元/㎡；四天时间，185组购房者通过核验（刚需27组，普通158组）；588套房源，售出260套，去化率仅为44%。很难想象万科操刀的楼盘，首开时去化不到五成，我们印象里的万科楼盘，多是盘盘爆满，即开即清的热闹景象。

△万科翡翠国宾楼位图

开盘当天所剩的房源中，161㎡和175㎡的大面积户型居多，120㎡、129㎡，133㎡户型去化较好，主要原因为小面积单价17000-20000元／平米，总价相对较低，大面积户型单价20000-24000元／平米，总价较高。

说到底去化差的原因还是因为价格太高了，已接近购房者心中房价的“天花板”，在高新置业的客群很多都是冲着优质教育资源而去的，不是名校学位房的万科翡翠国宾自然在这类客群心中有所打折，并且项目前期没有做大规模宣传，才导致去化如此惨淡。

在全国楼市趋稳的态势下，西安也不例外，虽然现阶段新房供应严重不足，但能够明显感觉到上半年购房者们躁动、盲目的置业情绪正在冷却，当高潮退却后，购房者开始用辨别的眼光审视市场，价格高、地段偏的项目将面临着考验，只有真正的高性价比楼盘，才会得到购房者的青睐。

比如高科麓湾、海伦国际还有那四天核验了859组资料的万科·金色悦城

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