薛店，郑州前列腺！

不知道水岸鑫城一定不是老地产人。10多年前，这个中牟大盘席卷郑州，立体叠加惊艳四方，拉开郑牟融城步伐，如今，郑牟已融。

不知道清华大溪地一定不是地产人。5多年前，它开创媒体包销模式，长期占据郑州四大报纸头版头条，狂轰滥炸，不分昼夜，拉开郑荥融城，如今，从原著、玺城、尚郡到鑫苑名家如雨后春笋诉说，郑荥阳已融。

中牟、荥阳、巩义、新郑、登封、新密，郑州的5市1县，目前已融中牟荥阳。下一个是谁？今天简单聊聊这个话题。

【1】

欢迎关注郑州楼事八卦，给你不一样的地产世界。

显然是新郑。从巩义、登封离郑州距离看，50年内难以融城，新密距离郑州较近，但被大量丘陵山脉间隔且非城市发展方向。而只有新郑，而从经济和城市布局来看，也非新郑莫属。

先看格局，如下图：

上图：郑州六大组团（非郑行政辖区）2017GDP

图中圆圈的大小代表2017年GDP的总量：中牟313亿，区域内多为居住区，文化产业，未来经济前景看平。新密760亿，群山包围，资源型城市，面临转型剧痛，未来经济形势下行。荥阳上街，共计820亿，未来形势看平。新郑和空港共计1400亿，空港刚起步，绝对看好，新郑产业活力强，华夏幸福大量布局，绝对看好。

如果加上郑州辖区内，除了市中心的金水区，最强的仍是南向，所有的利好都指向南部。毫无疑问，郑州下一步：郑郑（新郑）融合！老郑新郑，在一起！

郑州南部已有航空港区，已有园博园，已有双鹤湖商务中心区，已有郑州南站，而一旦完成郑郑融合，未来郑州向南的2发展轴线便十分明朗：

第一条：二七区——龙湖镇——薛店——新郑——长葛——许昌。

第二条：东区——经开——航空港区——双鹤湖。

上图可以看到，目前郑州发展格局是：

二翼+南飞。

与其说是强化二翼和南飞，不如说，强化二翼向南飞：原来，原来，郑州过去20年的双翼强化，就是为了今天的展翅南飞！

【2】

向南飞的东线已经十分明确，郑东经开航空港区，即东南飞，这条线的经络已打通，地位已确定，规划在落实，建设已见效。郑州南飞的东线已经大器落成，而南飞的关键点就是南飞的细线，即“郑郑融合”这条线。

郑许融合必须先有郑郑融合，就像郑汴一体化没完成，反而实现了郑牟融城。而郑郑融合的关键点在哪里？我们先看一下“郑郑融合”内的非郑辖区部分格局。

如下图：

北部：如日中天的南龙湖和北港西片区，经过去年的一轮图片，以龙湖地产为代表的南龙湖或许开始从量到质的提升。而以康桥林语镇为代表的北港西片区在大打生态牌，价格节节攀升。

西部：北面为已经完全成熟的北港片区。正中为新郑国际机场，南部分别为园博园片区和双鹤湖商务中心区。当然，这个片区对于郑郑融合没有直接关系，但是却是最重要的，它的四大核心引擎（机场，园博园，南站，双鹤湖）正是郑郑融合最强的引擎。

南部：为新郑城区。在靠近薛店的新郑北区，目前已经有碧桂园、招商、金科、兆佳业等一线房企纷纷入驻，郑北城区一片热土。

最后，就剩下最核心的一个片区，也是目前开发度最低的一个片区：薛店片区（见上图中红色底色区域）。从图中我们可以看到，这个最后的区域却是最关键的区域，它北接郑州，南牵新郑，东有港区，西傍曲梁，正是各大片区衔接的粘合剂，也是郑郑融合的关键，正如下图：

看上图：

薛店片区是以中华路（东三环）和S102省道交叉点为中心的片区，同样，薛店片区也是靠中华路和S102与各大片区联动：S102往西是曲梁产业区，向东是新郑国际机场，是南港核心生活区，是园博园，是郑州南站；向北，接壤南龙湖和北港西片区；向南，10分钟抵达新郑城区。可见薛店区位地理位置多么重要。

郑州南进如果说是郑州未来经济发展的兴奋点，而薛店片区正是它的脊柱，它的前列腺，只有它兴奋，郑南中线才能兴奋，郑南线才能兴奋。

所以：薛店不强，郑南哇凉！

【3】

深度认识一下薛店片区。

区域定位：薛店片区的核心被政府规划为中原创客小镇，这是河南省第一批特色小镇，也是河南省第一个科技创新类特色小镇。小镇总面积2.83平方公里，以创客文化为特色，集研发孵化、精准制造、旅游体验、展示展销、生活配套等功能于一体。

区域经济：薛店镇经济在新郑排名仅次于龙湖，排名第二，2017被郑州市政府划为中心城镇，有良好产业基础，薛店镇企业总数426家，其中上市公司5家，有好想你、雏鹰、雪花啤酒、瑞泰科技、中油压缩，以及4家世界500强企业，都落户在园区，有IBM、聚思鸿、甲骨文、联想。

区域配套：项目离机场距离约8公里，开车15分钟左右可以到达T2航站楼；距离郑州南站10公里，20分钟车程；区域有京港澳高速、商登和连霍高速、机场高速、等多条高速环绕，离京港澳高速薛店出口仅有3公里；规划的地铁16号线设置薛店观沟站。区域内有观沟小学，薛店第一初级中学，新郑一中、新郑市第二中学等；项目东南约9公里就是园博园，占地3800亩。区域规划有暖泉湖，沿湖度假村，古枣园遗址等。

薛店成名已早，但近些年略显沉寂，在郑州这么多年向北向东最终摸索到“向南”这个正确的发展方向之后，薛店也迎来了历史上最大的机遇。

经过上面的分析，我们看到，薛店现状二级分化：一方面，区位佳，郑州南进核心地带，产业基础好，经济实力强。另一方面，因为南龙湖的风头太劲，其巨大产业优势无法体现。很多人认为，产业区做不了高端住宅，很显然，这是一个错误的认识，滨河国际新城问世以来一直因为周边被产业包围备受诟病（其西北、东北，南部均为产业），而事实上，区域通过高标准的规划和定位，成为郑州目前最成功的一个组团。如今，作为郑郑融合的核心区域，薛店镇一方面需借鉴经验，整体布局，另一方面平衡区域产业、住宅、金融之间的用地关系。

重视薛店！

发展薛店！

是郑州市，是新郑市，甚至是航空港区未来最重要的事。

高起点！

高规划！

是薛店自身未来最重要的事。

【4】

最后回到房地产。

区域很陌生，品牌房企不多，只有鑫苑和浩创，楼盘也不多，概括为2+X，即：以鑫苑开发的航美国际智慧城和浩创开发的梧桐春晓为代表的区域房地产起步市场。

逐一来看：

航美国际智慧城：

航美国际智慧城是政府主导、政企联合、市场化投资、专业化运营的一个创新创业科技小镇项目，是2016/2017年连续两年河南省发改委A类重点项目，占地1350亩，建面约123万方，低密生态，产业：居住：商业占比比例为7:2:1，而且也是郑州市首批特色小镇培育对象的三个之一中原创客小镇的核心区与先导区。其中产业先行，通过对接国际优质资本、聚合全球创新要素、深度整合跨界资源，把项目打造成集人工智能、信息技术等前沿科技于一体的特色产业小镇，现在已经有甲骨文、IBM、联想等世界500强入驻，中原创客小镇双创服务中心、next众创空间、薛店镇国土资源局等服务型机构入驻。

鑫苑和航美的关系？

航美国际智慧城的开发商是郑州航美正兴科技园有限公司，郑州航美正兴科技园有限公司是新郑国资委正兴企业发展有限公司与郑州航美科技园开发有限公司强强联合投资，其中郑州航美科技园开发有限公司是由鑫苑中国和河南产业地产领军人物周智伟先生的美航科技共同出资组建。鑫苑集团现在正朝着地产板块、产城运营、融资代建、物业管理、智慧科技等多元化方向发展。航美国际智慧城是鑫苑集团产城运营板块第一个投入的项目，投入了相当大的精力与人力，受到了集团总部和整个河南区域公司的关注与支持，所以航美国际智慧城势必将成为其投资的标杆项目。

项目一期445亩，建面28万方：包含配套居住约15万方，产业园中园约13万方，其中一期一地块配套居住用地54亩，由9栋14+1的楼栋组成，容积率1.9，绿化率35%，面积区间77-120平方，还有少量140-150平的平层和152-185的顶层跃层。产业园中园占地80亩，由700-1100平的合院和小高层办公产品组成。

从位置上，其位于薛店片区的十字路口，从规模上，项目占地上千亩，从产品上，1.3的超低容积率，从配套上，十分齐全，是区域的第一首选。

浩创梧桐春晓：

浩创是新郑本地龙头房企，区域首位度高，企业目前在区域内目前有2个盘，分别是东部的梧桐花语和西部的梧桐春晓。在位置和产品上，梧桐春晓相对较高。

项目一期占地98亩，建筑面积约24万方，2.79容积率，30%绿地率，由10栋7-18F小高层、4栋26-27F高层，1所幼儿园组成，ARTDECO建筑风格。

项目目前售价7800元/㎡，这个价格这个位置

润丰新尚：

润丰新尚项目位于新郑市薛店镇解放大道西侧。

占地约230亩，总建筑面积约53万平方米，容积率2.79，绿化率在35%以上，南北分区共有29栋楼，户型建筑面积区间75~175㎡。

（全文完）