招商积余拿出了自救“药方”

  文/乐居财经 徐酒眠

  自去年3月初从许永军手中接过招商积余（001914.SZ）的帅印，聂黎明身上的担子就变得很重，行程表安排被写得满满当当。

  面对2021年实现103亿元的营业收入目标，他过去一年亲赴多个城市进行项目调研，并赶在年底之前，落实了三笔对外投资并购。

  上一年的成绩单还在紧锣密鼓地做最后汇总，新一年的工作计划已经稳步展开。解决历史遗留问题提上日程，聂黎明正式着手推进招商积余轻重资产分离。

  2月22日，聂黎明在深圳主持召开了招商积余2022年第一次临时股东大会，审议了对上个月底公告转让的三家重资产公司股权等议案。

  会上，除了处置重资产的情况，招商积余近期收并购情况和后续计划也成为投资者关注的重点。

  “相信今年是一个（收并购）更好的时机。”对此，聂黎明作出如是发言，像是在进行一个预告——过去在外拓市场上一向主张以招投标谨慎扩张的招商积余，今年也将在收并购的围猎场中展开大的行动了。

  面对投资者，招商积余管理层话里话外透露着对今年发展的期待，不过这份充满信心的计划却并未能带动资本市场。会后连续三天，招商积余股价都呈下挫之势，跌幅达10.97%，截止12月25日收盘报15.59元/股，总市值约165.31亿元。

  保守扩张路线

  重组更名完成上市，打通融资渠道后的两年时间里，招商积余都没有像大多数物企那样急于在第三方市场展开大手笔的收并购，而是坚持以传统的招投标这种被认为“谨慎保守”的模式进行规模增拓。

  据2021年半年报披露的数据，招商积余在管项目为1520个，在管面积达1.99亿平方米，而较2020年底的增长数值仅约4.6%。

  而这部分规模扩增，还是主要依靠招商积余的第三方外拓，母公司招商蛇口对其的项目面积输送增速较慢。去年上半年，招商积余新签合同金额中来招商蛇口的部分为2.13亿元，仅占其上半年新拓合同总额的15.4%。

  母公司“不给力”，单纯的招投标带来的面积增长缓慢。在行业收并购热潮一浪高过一浪、规模军备竞赛日趋激烈的大背景中，招商积余的保守的扩张路径一度令投资者发出质问：是否存在消极经营、不思进取？

  招商积余在收并购战场上按兵不动的“佛系”态度，股民与兄弟公司都为之着急。其中，招商局集团下属全资公司中外运航运(控股)有限公司一度积极促进其考虑香港创毅控股。而在经过酝酿三个多月后，却以招商积余认为“条件不成熟”为由中途叫停。

  直至去年12月底，招商积余才首发收并购战车，业态聚焦航空及金融机构办公物业，分别以0.54亿元、2.30亿元交易对价收购了上航物业、南航物业的100%、95%的股权，并对深圳汇勤物业增资65%的股权。

  以上直接与间接投资收并购的三家标的公司，为招商积余合计带来了约500万平米的在管规模。

  航空物业强敌环伺

  “2021年公司有一个不错的表现，先后完成了上航物业、南航物业的收购，目前来说对公司整个利润率、回报率都有积极贡献。”在股东大会上，聂黎明不掩对收并购成果的满意度，其进一步表示，“未来也会持续关注航空物业，希望在这个系统市场能够树立我们的一个标杆和优势。”

  整合了招商局集团、航空工业集团两大央企集团所属物业板块后重新上市，可以说，招商积余身体里流着航空物业的血液。

  不过，先发也不一定“制人”，如今在航空物业赛道已然是强敌环伺。据乐居财经不完全统计，目前万物云、碧桂园服务、新大正、保利物业、明喆物业、鲁商服务、润华物业等物企都有在航空物业赛道布局。

  其中，同属A股资本市场阵营的新大正在该领域的征伐尤为迅猛。其自2016以重庆江北机场为起点，目前已经将国际机场航空物业项目落进北上广深四大一线城市，承接服务国内20余座大型国际机场项目，并开发了安保服务、行李打包等多项业务。

  两年前，航空物业在新大正的业务线中已形成规模收益，并在业绩报表中独立成行。据2021年半年报披露，新大正的航空物业营业收入达1.02亿元，同比增长31.33%；归属于上市公司股东的净利润7439万元，同比增长38.37%。

  去年下半年，先是万物云斥资782.05万元收购了深圳机场物业服务有限公司61%股份，而后碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司70%股权。两大物业巨头万物云与碧桂园服务强势入局，进一步加剧了航空物业赛道的竞争。

  招商积余收并购战车首发，合计斥资约2.84亿元驶向上航物业与南航物业两家老牌航空物业公司，抢占市场之意明显。

  步入2022年，物企冲击资本市场的热度明显不如去年，不过收并购浪潮依然延续。华润万象生活（01209.HK）打响新年收并购第一枪，并开出了两个10亿级别以上的大单。业内纷纷猜测，物管行业或将迎来“国家队”物企的并购大年。

  招商积余放言看好今年的收并购市场，正好也印证了此番猜测。

  上亿元利息压顶

  有扩张的野心，当然也要有与之匹配的实力。

  上个月底，华润置地及所属物业企业万象生活分别与招商银行签署了《并购融资战略合作协议》。根据协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。

  在此次股东大会上，也有投资者对招商积余未来的并购资金来源作出提问。对此，招商积余管理层回应表示，目前融资手段非常多元化，公司会充分考量这个（并购票据）融资工具。

  事实上，与头部物企相比，招商积余的资金池并无太大优势。

  数据显示，截至去年三季度，招商积余现金及现金等价物余额为16.64亿元。金额看似庞大，但其负债也较高，同期总负债达82.33亿元，负债率49.29%。

  今年1月底，招商积余向招商蛇口出售三家重资产回收的7.78亿元，能有多少资金可以用在收并购上尚未可知。十天前，2月16日，招商积余发布公告称，将在2月25日兑付2021年度第一期超短期融资券。据悉，这笔债券发行总额3亿元，应兑付本息3.07亿元。

  而去年招商积余发行这笔3亿元的超短期融资券，在扣除发行费用后的募资所得，全部用于偿还银行贷款。

  招商积余在银行的贷款曾遭诟病。2021年中报发出，招商积余账上的26亿有息贷款。彼时，就有投资者吐槽，“每年利息就花了将近一个亿，匪夷所思。”

  招商积余差钱吗？是又好像不是。借壳重组，更名上市，招商积余直接跳过了招股募资步骤。这两年刊发的年报中，其账上现金余额也在逐渐减少。

  而想要在如今优质标的水涨船高的物业市场上发力收并购，源源不断的资金支持显然必不可少。

  多元化的融资之外，招商积余在股东大会上也透露，转售3家重资产公司股权回收的7.78亿元资金也会合理利用。

  根据招商积余2021年中报，其拥有21家直接持股的子公司，其中含有地产业务的子公司达15家。根据半年报信息披露，这些持有型物业总资产近69亿元。

  去掉已经转让的3家子公司，招商积余旗下也还有12家地产业务性质的重资产公司待分割。未来处置这部分资产，也能给招商积余带来很大一部分资金回流。

文章来源:乐居财经